¿Incluye DTI toda la deuda?

Entendiendo la Relación Deuda-Ingreso: ¿Incluye Toda la Deuda?

Cuando solicitas un préstamo o una hipoteca, uno de los factores clave que los prestamistas consideran es tu relación Deuda-Ingreso (DTI💡 Definition:Percentage of gross monthly income that goes toward debt payments., por sus siglas en inglés). Este simple porcentaje puede hacer o deshacer la aprobación de tu préstamo, pero ¿qué incluye exactamente? Contrario a la creencia popular, no todas las deudas son parte del cálculo de tu DTI. Entender qué cuenta—y qué no—es crucial para una planificación financiera precisa y para mejorar tus posibilidades de obtener crédito.

¿Qué Deudas Están Incluidas en Tu DTI?

Tu relación DTI incluye deudas específicas que los prestamistas creen que impactan tu capacidad de pagar un préstamo. Estas son generalmente obligaciones mensuales recurrentes, y se consideran cruciales para evaluar tu salud financiera:

• Costos de Vivienda: Esto incluye ya sea el pago de tu hipoteca (que cubre el capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y cualquier tarifa de la asociación de propietarios) o el alquiler. Estos son fundamentales ya que representan una porción significativa de los gastos mensuales de la mayoría de las personas.
• Préstamos a Plazos: Se cuentan los pagos mensuales de préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles y préstamos personales. Estas son deudas a plazo fijo, lo que significa que pagas una cantidad específica cada mes hasta que la deuda se paga por completo.
• Pagos Mínimos de Tarjetas de Crédito: Si bien puedes pagar más que el saldo mínimo en tu tarjeta de crédito, los prestamistas solo consideran el pago mínimo requerido.
• Pagos Ordenados por la Corte: También se incluyen obligaciones como la pensión alimenticia y la manutención de los hijos, ya que representan un compromiso financiero legal.

Ejemplo de Cálculo

Si tienes:

• Pago de hipoteca de $1,000
• Préstamo de auto de $250
• Préstamo estudiantil de $150
• Pago mínimo de tarjeta de crédito de $100

Tu deuda mensual total es de $1,500. Si tu ingreso mensual bruto es de $5,000, tu relación DTI se calcula de la siguiente manera:

[ \text{DTI} = \left(\frac{$1,500}{$5,000}\right) \times 100 = 30% ]

Deudas Excluidas de Tu DTI

No todos los gastos regulares entran en el cálculo del DTI. Esto es lo que normalmente se omite:

• Servicios Públicos: Los pagos de gas, electricidad y agua no se consideran deudas, sino gastos de subsistencia.
• Comestibles y Entretenimiento: Estos son costos variables y no constituyen obligaciones de deuda fijas.
• Pagos de Seguros: Las primas de seguros de salud, automóvil y vida se excluyen a menos que formen parte del depósito en garantía en el pago de tu hipoteca.
• Facturas Médicas: A menos que estén en cobranza, estas no se incluyen en los cálculos del DTI.

Entendiendo el DTI Frontal y el DTI Posterior

Los prestamistas a menudo dividen el DTI en dos componentes:

• DTI Frontal: Esto se centra únicamente en los costos relacionados con la vivienda divididos por el ingreso bruto. Los prestamistas generalmente prefieren que esto no sea más del 28%.
• DTI Posterior: Esto incluye todas las obligaciones de deuda mensuales y generalmente se espera que sea del 36% o menos, aunque algunos prestamistas pueden permitir hasta el 43-50% según el perfil crediticio del prestatario y el tipo de préstamo.

Escenarios del Mundo Real

Considera un prestatario que gana $6,000 por mes y tiene las siguientes obligaciones:

• Alquiler: $1,200
• Préstamo de Auto: $300
• Tarjeta de Crédito: $100
• Préstamo Estudiantil: $200

Su DTI posterior se calcularía de la siguiente manera:

[ \text{Pagos Totales de Deuda} = $1,200 + $300 + $100 + $200 = $1,800 ]

[ \text{DTI} = \left(\frac{$1,800}{$6,000}\right) \times 100 = 30% ]

Este prestatario tiene un DTI manejable, lo que podría calificarlo para términos de préstamo favorables.

Errores Comunes y Consideraciones

Al calcular tu DTI, es crucial:

• Excluir gastos variables como comestibles y entretenimiento.
• Incluir solo los pagos mínimos requeridos en las tarjetas de crédito.
• Ser consciente de que los requisitos de DTI pueden variar entre los prestamistas y los tipos de préstamos.

En Resumen

Entender qué está incluido en tu relación DTI puede impactar significativamente tu planificación financiera y tus perspectivas de aprobación de préstamos. Al enfocarte en las deudas que los prestamistas realmente consideran, puedes administrar tus finanzas de manera más efectiva y posicionarte para obtener mejores términos de préstamo. Recuerda, si bien el DTI es una métrica importante, es solo una parte de la imagen financiera que evalúan los prestamistas. Mantener un equilibrio saludable entre los ingresos y las obligaciones de deuda es clave para mantener la estabilidad financiera y lograr tus objetivos de endeudamiento.