Souscription

La souscription est la phase d'investigation du prêteur : ils examinent vos finances pour décider si vous représentez un bon risque et quel taux d'intérêt vous méritez. C'est comme une vérification des antécédents financiers.

Ce que les souscripteurs évaluent :

1. Score de crédit et historique :

• Score FICO (720+ excellent, <580 risqué)
• Historique des paiements (retards de paiement sont des signaux d'alerte)
• Utilisation du crédit
• Demandes de crédit récentes
• Dossiers publics (faillites, saisies)

2. Revenu et emploi :

• W-2 des 2 dernières années
• Bulletins de salaire récents
• Vérification de l'emploi (ils peuvent appeler votre employeur !)
• Travailleur indépendant : 2 ans de déclarations fiscales
• Stabilité et cohérence des revenus

3. Ratio d'endettement (DTI) :

• Paiements de dettes mensuels ÷ revenu mensuel brut
• Moins de 36 % idéal, 43 % maximum pour la plupart des hypothèques
• Inclut le nouveau paiement hypothécaire proposé

4. Actifs et réserves :

• Source de l'apport (don vs. économies)
• Relevés bancaires (2-3 mois)
• Comptes d'investissement
• Réserves pour 2-6 mois de paiements hypothécaires

5. Propriété (pour les hypothèques) :

• Valeur d'évaluation (la maison doit valoir le montant du prêt)
• État de la propriété
• Commercialité/vendabilité

Chronologie de la souscription :

• Pré-qualification : Minutes à heures (vérification de crédit douce, estimation approximative)
• Pré-approbation : 1-3 jours (vérification de crédit dure, examen des documents)
• Souscription finale : 2-5 jours (après acceptation de l'offre, vérification complète)

Conditions courantes de souscription : Choses que les souscripteurs demandent avant l'approbation finale :

• Explication des gros dépôts bancaires
• Lettre expliquant une lacune d'emploi
• Preuve de fonds de don de la famille
• Bulletins de salaire mis à jour (si le processus traîne)
• Vérification du remboursement de la dette

Souscription automatisée vs. manuelle :

Automatisée (Desktop Underwriter) :

• Décision basée sur un algorithme
• Minutes à heures
• Utilisée pour les emprunteurs simples (revenu W-2, bon crédit)
• Systèmes Fannie Mae/Freddie Mac

Souscription manuelle :

• Un humain examine votre dossier
• Jours à semaines
• Pour des situations complexes : travailleur indépendant, problèmes de crédit, propriétés uniques
• Plus subjectif, mais permet des explications

Ce qui peut perturber la souscription :

NE PAS faire pendant la souscription :

• Ouvrir de nouvelles cartes de crédit
• Financer un achat de voiture
• Manquer des paiements de factures
• Changer d'emploi
• Faire de gros dépôts en espèces
• Co-signer un prêt

Tout cela peut compromettre votre approbation !

Décision de souscription :

• Approuvé : Félicitations, vous obtenez le prêt
• Approuvé avec conditions : Besoin de fournir plus de documents
• Suspendu : Problème majeur, pourrait être refusé
• Refusé : Pas de prêt pour vous (problèmes de crédit, revenu insuffisant, etc.)

Après approbation : Même après "autorisé à clôturer", les souscripteurs effectuent une vérification finale 1-2 jours avant la clôture pour vérifier que rien n'a changé (emploi, crédit, etc.).